利回りの種類と注意点
利回りとは？
利回りとは、「何らかの収益（年間）」を「物件価格」で割ったものです。
例えば、ある物件の何らかの年間収益が1,000万円で物件価格が1億円であれば、利回りは10%ということになります。
ただ、この利回りというのは、なかなかの曲者で、いろいろな種類があって、また見方によって異なる点もあることから、ある程度頭を整理しておかないと混乱のもとになるのです。
利回りの種類
粗利回り（表面利回り）
例えば、物件情報等においては、現況の収入（家賃・共益費・駐車場収入等）に空室部分の想定家賃等を加えたもの（満室想定収入）が、利回り計算の基礎に使用されます。
そして、この満室想定収入を物件価格で割って求めた利回りが、粗利回り（あらりまわり）もしくは表面利回りと呼ばれるものです。
NOI利回り
金融部門の方等が使用する利回りは、NOI利回りと言われます。
NOI（ネット・オペレーティング・インカム）というのは、空室等損失控除後の収入から、各種費用（維持管理費・水光熱費・修繕費・PMフィー・テナント募集費用・固定資産税および都市計画税・保険料）を控除したものです。
そして、このNOIを物件価格で割って求めた利回りが、NOI利回りになります。
空室等損失や費用を控除することから、NOI＜満室想定収入となりますので、当然NOI利回り＜表面利回りという関係になります。
一般財団法人 日本不動産研究所が、不動産投資家調査という統計を出していて、書籍等でも良く引用されますが、この調査の中で使用されている利回りもNOI利回りです。
NCF利回り
上記のNOIから、資本的支出を控除し、一時金の運用益を加えたものがNCF（ネット・キャッシュフロー）です。イメージ的には引くべきものを引ききった、大家さんの手元に残る純益といった感じです。
このNCFをベースにした利回りがNCF利回りで、不動産鑑定の世界で使用するのは、このNCF利回りになります。
通常、NCF＜NOIになりますので、表面利回り＞NOI利回り＞NCF利回りになります。
同じ利回りでも、見方で異なる
例えばNCF利回りを例に取りますと、収入認定・費用認定の部分で現況収入をベースに想定するのか、高止まりした家賃等を直近ベースの数値に引き直す等を行なって想定理論値に置き換えて計算をするのかで、当然結果は変わってきます。
好況時に契約が成約した高額な家賃を払ってくれているテナントが多い物件等では、
現況ベースのNOI利回り＞＞想定理論値ベースのNOI利回り
になるという現象が生じます。
もっといいますと、NOIやNCFの掴み方は、計算をした人によって個人差がでますので、極論『利回りに正解はない』という帰結になってしまいます。
まとめ
以上のように『利回り』は、なかなかややこしいものです。
ですから、不動産業者さん等と利回りについての話をする際等には、「どの利回りの話をしているのか」・「どういう想定で計算した利回りなのか」を明確にして話をする必要がありますし、投資判断をする際には、パッと見の利回りだけに踊らされず、計算のベースになっている収支想定をご自身で検証することも重要になります。
