不動産投資のデメリット
安定収入が得られる
空室と賃料滞納者の発生よる利回りの低下
賃貸経営では、相場からある程度正確な賃料収入を推定することができます。
ですが、賃貸市場は需要と供給のバランスで決まります。
入居者が退去し、次の契約者がなかなか決まらず空室が続いたり、契約者からの賃料滞納の発生も考慮しなくてはいけません。
空室の長期化、賃料滞納者の発生により、予定していた利回りを得られない可能性もあります。
ここで、大切なのは入居者募集に強い賃貸管理会社をパートナーに選ぶことも大切です。ひと口に、入居者募集といっても、賃貸管理会社によって客付けまでの期間が大きく異なります。誤った賃貸管理会社を選んでしまうと、長期的にみると収益に大きな影響を与えます。
管理会社の入居率を目安に、入居者募集に強い管理会社を選ぶことをオススメします。
建物の老朽化と修繕コスト
建物は年月が経つにつれ、老朽化が進みます。
常に最良の状態を維持する為に、場合によっては予想を上回る修繕費や補修費が必要となる場合があり、老朽化が進み修繕・補修を怠ると空室が増え予定していた利回りの低下を招きます。
建物の老朽化を防ぎ、長期にわたって安定収入を得るためには、『大手ディベロッパーが分譲したRC造・SRC造のマンション』、そして『建物のメンテナンスをしかりと行なうこと』が大切です。
住宅用の鉄筋コンクリート造の建物であれば、税法上の法定耐用年数は47年と定められています。ただし、法定耐用年数は減価償却費を計算するために、定められた数値で実際の建物寿命とは一致しません。理論値の耐用年数はそれ以上と言われています。
このように、本来の建物の寿命を維持させるためには、日頃からしっかりとした建物のメンテナンスを行い、長期的な視野にたった長期修繕計画をたて、実行することが大切です。そのためには、ノウハウをもつ大手建物管理会社を選ぶことが必要です。
そして、建物自体も大手ディベロッパーが分譲している物件を選ぶこと。
大手ディベロッパーが分譲し、大手ゼネコンが施工し、大手管理会社がしっかり管理をおこなっていれば、50年以上の寿命をまっとうすることができます。
不動産価格の値下がり
不動産価格が下落した場合、売却の際に売却損（キャピタルロス）が生じる可能性があります。
その他にも築年数の経過により、家賃は徐々に下落して収益力は低下していきます。
家賃は下落しますが、物件が古くなってきたからといって、空室期間も長期化する一方というわけでもありません。
入居者募集にノウハウを持つ賃貸管理会社が、周辺相場に見合った家賃で募集すれば、いくら建物が古くなったからといって半年も空室が続くということはありません。
ただし、賃貸需要が安定している東京で投資をしているということが前提となります。
また、お部屋をリノベーションすることで、収益力を改善し、空室期間を短縮することも可能です。リノベーションといっても、あくまでも目的は空室期間の短縮と収益力の改善ですから、お部屋すべてを工事する必要はありません。壁紙や照明などポイントを絞ったリノベーションでも十分改善効果が見込めます。
ローン金利の上昇
ローンを利用して「不動産投資」をする場合、金利が上がると返済額アップのリスクを負うことになります。
返済期間を短く設定する、繰上げ返済をする、固定期間を長くするなどの対策が必要です。
人口の減少について
今後、日本の人口は減少に向かいますが、すべてのエリアで人口が減少していくわけではありません。
たとえば、東京は転入者数から転出者数を引いた社会増加数は44,482名で2番目に埼玉県の12,143人のおよそ3.6倍にもなります。
さらに、ワンルームマンションの利用者層である生産年齢人口の割合も全国平均63％に比べて67.63％と最も高く850万人います。さらに、文部科学省が推進する留学生30万人計画により、現在約14万人いる留学生の数も倍増し、東京都の留学生の数も現在の約45,000人から倍増する予定です。
また、地方や郊外に進出していた大学のキャンパスも学生が集まらないという理由で、次々に都心部に戻ってきています。今後10年間でおよそ40,000人を収容するキャンパスが都心回帰し、都内のワンルームの賃貸需要の増加も見込まれます。
そのほか、上場企業の本社の集中や求人数を考慮すれば、将来人口減少により、賃貸市場はいまよりも苦戦することは避けられませんが、東京であれば底堅い賃貸需要が見込むことが可能です。
