不動産投資信託のデメリット
金利変動リスク
不動産投資信託(以下リート)の多くは銀行から資金の借り入れを行っています。通常市場金利が上昇すると、リートがお金を借りている資金の金利も上昇します。
利子の支払いというのはコストですので、金利が上昇することでリートが支払うりそ負担が増大し、結果的に収益が減少することになります。収益力が低下することによって、REITの分配金が減少し、リートの魅力が低下。価格下落圧力が働きます。
金利上昇による金利負担は借入の金額や比率が大きいほど影響を受けやすいです。
また、市場金利が上昇すると、市場で販売されている金融商品の利回り水準も上昇します。たとえば、定期預金や債券（国債）などの金利は上昇するので、投資家はより有利に資金を運用することができます。
一方、こうした金利商品の金利が情報すると、相対的にREITの運用利回りが小さく感じてしまいます。
たとえば、定期預金の金利が年0.1％の時代にREITなら年4％の利回りであれば、なんと40倍の運用利回りの差があることになりますが、金利上昇により定期預金の金利が年1%に上昇すると、リートとの利回りの差は4倍にまで低下します。
金利上昇は通常リートにとってのマイナス（借入利息負担の上昇）もありますので、同じように上昇するわけではありません。
これによって、他の金融商品との魅力の差が縮まり、リートの需要が減少し価格が下落するリスクが高まります。
不動産特有のリスク
リートの収入はオフィスや店舗、住宅等からの「賃料収入」がベースとなります。
たとえば、住宅系は景気の変動による影響を受けにくいですが、オフィス系は受けやすいといった特徴もあります。また、その不動産という実物資産に対する特有のリスクがあります。たとえば地震や火災、洪水などの自然災害によるリスク。また、入居者がいなくなってしまったり、賃料が支払われなかったりするリスクもあります。
当然ですが、オフィスなどは新規に借りたい事業者が増えることにより不動産需要が増加します。
一方で景気の悪化などはビルの賃貸需要下落となり、入居率（稼働率）の低下とつながります。
これも当然ですが稼働率の低下は賃料収入の減少に直結しており、収益性が低下します。
また、周辺のビル供給量なども、オフィス賃料・稼働率に大きな影響を与えます。物件の過剰供給が続くとその分収入が減少するリスクがあります。
投資法人の信用リスク
信用リスクとは、その会社が倒産したり債務不履行をしたりしないかというリスクです。
リートは「不動産投資法人」と呼ばれる法人が資産を保有しています。
その法人自体の財務的な問題やそのスポンサー企業の信用力などが低下することにより、リート価格に影響を与える場合があります。
